La pierre est le seul placement qui permet de s’enrichir sans apport personnel…

Partons du principe que vous n’avez pas un euro d’économie. C’est malheureusement le cas de nombreux de Français. La première question à se poser concerne la résidence principale. Faut-il forcément acheter son logement ?  La réponse est non. Si votre stratégie est de faire fortune, mieux vaut louer. Pour trois raisons.

D’abord, pour s’enrichir, mieux vaut être rationnel, voir froid, calculateur. Or la résidence principale est le domaine de l’affectif par excellence. Pour son logement, qui n’a pas envie de se faire plaisir, quitte à payer un peu trop cher. C’est le fameux «coup de cœur» synonyme de mauvaises affaires. Ensuite, l’acquisition de la résidence principale est peu encouragée sur le plan fiscal. Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu imposable pour ceux qui achètent aujourd’hui. Enfin, en restant locataire, vous conservez votre capacité d’endettement.

Bref, vous commencez par un investissement locatif. Où et quel type de bien acheter pour réussir son opération en prenant le minimum de risque ?

3 conseils :

1) Achetez dans une ville qui offre un bon rendement locatif. Le différentiel entre le taux de crédit et le taux de rendement du placement doit être important. A éviter : Paris.

2) Priorité aux agglomérations dynamiques afin de revendre dans de bonnes conditions. Privilégiez les villes de plus de 100.000 habitants selon leur niveau d’attractivité pour un investisseur immobilier sur la base de critères clés : rentabilité, fiscalité, démographie, revenu moyen par habitant Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Lyon et Strasbourg sont très porteurs pour leur attractivité immobilière.

3) Optimisez votre financement. Comme vous n’avez pas d’argent vous êtes forcé d’emprunter la totalité de la somme nécessaire à votre acquisition. Optez pour un taux fixe. Négociez l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé et souscrivez votre assurance décès auprès d’une compagnie autre que celle proposée par votre banque.

Vous commencez par un investissement. Puis, si cela se passe bien, tous les deux ou trois ans vous en réalisez un autre. Pourquoi renouveler l’opération ? Pour faire fortune et éviter d’être rattrapé par l’impôt. Quand vous rénovez un logement pour le louer, les premières années vous ne payez pas ou peu d’impôt sur vos revenus fonciers. Mais avec le temps vous déduisez moins d’intérêts et de travaux et les impôts explosent. Réaliser une nouvelle rénovation tous les deux ou trois ans évite d’en arriver là. Le vrai risque : les impayés, qui peuvent vous empêcher de faire face à vos obligations bancaires.

Conclusion :  la seule stratégie d’enrichissement accessible à tous : pas besoin de capitaux ni de connaissances particulières. Il faut du temps et s’impliquer personnellement dans le choix et le suivi de son investissement.