SCI FAMILIALE / PINEL « LE COUTEAU SUISSE DE VOTRE TRANSMISSION….! »

SCI familiale ses avantages :

Transmettez en exonération d’impôts

Tous les 15 ans, chacun des parents peut transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfants sans payer d’impôts. Sans oublier, les grand- parents qui eux aussi, peuvent transmettre à leurs petits-enfants 31 865 euros sans payer d’impôts.

Dans le cadre de parts de SCI, celles-ci étant généralement inférieur à la valeur du bien, c’est un avantage pour les héritiers. D’autre part, les valeurs des parts est calculée sur l’actif net de la SCI (pour exemple, cela peut être un emprunt donc endettement), et beaucoup plus avantageux.

Pour les personnes en concubinage, non mariées, on sépare la propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit et chaque associé module par un système d’échange entre sa nue-propriété ou son usufruit et vice-versa. En cas de décès, pas de risques d’expulsion.

SCI familiale en Indivision :

En indivision, surtout survenant après un décès, pour les héritiers, que ce soient pour un couple marié en séparation de biens, pacsés ou concubins, à partir du moment où ils ont un ou plusieurs biens en communs, est beaucoup plus judicieux.

L’intérêt, si un des associés à des soucis financiers, les autres peuvent lui racheter ses parts en acte sous seing privé, avec simplement des droits d’enregistrements au taux de 5%.

En indivision, c’est une vente classique avec la présence d’un notaire.

Le contexte familial peut-être souvent générateur de conflit, lors de transmission du patrimoine, entre les enfants…..

C’est la raison pour laquelle, la constitution d’une SCI FAMILIALE est fortement conseillée suivant ses objectifs et ses intérêts, lors de la transmission de son patrimoine .

Qu’en est-il de la fiscalité :

La SCI (société civile immobilière) n’a pas pour but d’être commerciale, donc pas de publication des comptes. Bien entendu, l’administration fiscale à un droit de regard à tout moment et l’obligation doit être effectuée annuellement avec l’aide d’un imprimé n°2072, disponible à votre centre des impôts ou sur le site www.impôts.gouv.fr.

Les obligations déclaratives sont les suivantes :

Revenus

Répartition des bénéfices

Pertes si elles ont lieu entre associés

Par contre, elles sont exemptes d’impôts sur le revenu.

Les associés sont imposés individuellement dans le cadre des revenus fonciers, sauf si personne morale (société). Si le cas, on applique le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) imposés au régime réel.

Si présence d’un déficit, alors l’associé l’impute sur son revenu globale dans la limite de 10 700 euros / An ou bien il fait la balance avec d’autres bénéfices fonciers.

Attention : lorsqu’un associé est hébergé gratuitement dans un logement appartenant à la SCI , sa valeur locative est déduite de la SCI , avec réintégration dans ses revenus cet avantage en nature.

Pour un patrimoine important, on peut s’orienter vers l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les éléments pour la création d’une SCI :

Il faut que les associés soient au moins deux , majeurs . L’apport peut se faire en nature ou en argent, et en contrepartie ils perçoivent des parts sociales. Leur valeur est déterminée au départ par les statuts choisis , et ensuite chacun bénéficiera d’une répartition des dividendes, prévue par les statuts, avec participation aux assemblées .

Sur le plan administratif, l’enregistrement à la recette des impôts doit se faire sous 1 mois, à compter d la date de l’acte ( recours à un notaire), et publiés dans un journal officiel d’annonces légales. Le coût est d’environ 1500 euros.

L’immatriculation se fait auprès du greffe du tribunal de commerce ou se situe le siège social.

Comment fonctionne la SCI :

Chacun des associés participe au bon fonctionnement de la SCI. Une assemblée générale, est obligatoire au moins 1 fois par an , afin de communiquer les comptes de la société. Ils doivent être avertis 15 jours avant l’assemblée.

Le gérant est le seul à pouvoir entamer une action juridique , afin de défendre les intérêts de la société.

Par contre, les associés peuvent prendre la décision de modifier les statuts lors d’une assemblée, compte tenu que la majorité, conformément aux statuts, est prioritaire. Sinon, l’unanimité est appliquée.

Les bénéfices :

Ils sont répartis au prorata des parts dans le capital, dont chacun dispose conformément aux statuts. En règle général, la répartition se fait une fois par an, sauf dérogation des statuts.

Une meilleure transmission des parts :

On peut faire une donation ou une cession de ses parts, à condition d’obtenir la majorité de l’ensemble des associés (voir statut).

La cession des parts est effectuée, sous seing privé ou acte notarié. L’enregistrement (imprimé 2759) , est faite sous 1 mois à l’administration fiscale du domicile d’un des associés, sachant qu il y aura un droit d’enregistrement de 5% du prix de cession. Dans le cas d’une plus-value, celle-ci est à acquitter à ce moment-là.