Un cadre travailleur et ambitieux, après quelques années à travailler comme assistant à la direction financière d’une boite du CAC 40, il a décroché un poste important dans une société plus modeste. Son salaire net est d’environ 4500 euros par mois et il souhaite en profiter pour se créer un patrimoine immobilier, tout en réduisant ses impôts qui dépassent 9000 euros par an.

L’immobilier défiscalisant lui parait être la solution adaptée à ses objectifs, et c’est dans ce sens qu’il rencontre son conseiller financier qui va lui proposer une solution avec la loi Pinel

Investissement Pinel

Crédit :

  • Investissement immobilier : 200 000 €
  • Frais d’acte : 4 708 €
  • Financement : Crédit amortissable de 204 708 à 1.70% sur 25 ans
  • Mensualité de remboursement : 838 €

Loyer :

  • Loyer mensuel brut : 500 € révisé de 0.5% tous les ans
  • Charges de copropriété mensuelles : 25 €
  • Taxe foncière annuelle : 750 €

Loyer mensuels nets de charges et impôts :

A savoir : La TMI est de 30%, l’impôt sur le revenu augmente chaque année car les intérêts déductibles diminuent chaque année

  • Les 10 premières années : entre 355 € et 412 €
  • Entre 10 et 15 ans : entre 330 € et 355 €

Réduction d’impôt :

A savoir : La réduction est de 2% de l’investissement par an pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans à condition de se réengager sur une période de 12 ans 

  • 4094 € pendant 9 ans
  • 2047 € entre la 9ème et la 12ème année
  • 0€ au-delà de 12 ans

Effort d’épargne pour payer les mensualités de crédit

A savoir : l’effort d’épargne est égal à la différence entre la mensualité à payer et les revenus reçus (loyers nets + réductions d’impôt). Plus vous gardez le bien, plus l’effort d’épargne est important car non seulement les intérêts déductibles baissent (donc les impôts augmentent) mais la réduction d’impôt obtenue baisse au bout de 9 ans et s’arrête au bout de 12 ans, tandis que la mensualité reste fixe :

  • Effort d’épargne mensuelle = Mensualités – revenus fonciers nets d’impôts et de charges – réductions d’impôts Pinel
  • Effort d’épargne mensuelle la première année : 173 euros
  • Effort d’épargne mensuelle la dernière année : 563 euros
  • Effort d’épargne mensuelle moyen pendant 15 ans : 303 euros

Pour son projet, Ludovic va donc devoir sortir 303 euros d’épargne mensuelle en moyenne (sa réduction d’impôt et ses loyers nets ne permettent donc pas totalement de payer la mensualité)

Revente au bout de 15 ans et TRI:

A savoir : le TRI représente le rendement réel de l’épargne investie (ici la somme des efforts d’épargne mensuels) pour arriver au capital final (prix de vente – capital restant dû). On considère qu’une revente à 15 ans se fait sans plus ou moins value

  • Vente du bien : 200 000 €
  • Capital restant dû : 92 425 €
  • Capital net de 107 575 € . TRI de 7.2%

En épargnant 303 euros chaque mois dans son projet, il dispose au bout de 15 ans d’un capital de 107 575 €, ce qui lui donne un taux de rentabilité interne de 7.2%